Quem compra imóvel na Grande Florianópolis costuma olhar só o preço anunciado. Mas antes de receber a chave existe uma conta que pesa: o ITBI, a escritura e o registro. Neste guia mostramos, com as regras oficiais de 2026 da Prefeitura de Florianópolis, quanto esse imposto custa de verdade, quando ele fica menor e o que conferir em São José, Palhoça e Biguaçu.
Resposta rápida
- Em Florianópolis, o ITBI é de **2%** sobre o valor de mercado do imóvel.
- Na compra financiada pelo SFH, a parte financiada paga **0,5%**, até o limite de **R$ 259.540,29** em 2026.
- Imóvel **exclusivamente residencial, usado como moradia**, é **isento até R$ 206.266,96** em 2026. A vaga de garagem não entra na isenção.
- O imposto é pago antes da escritura e pode ser parcelado. A escritura pode ser lavrada com a parcela em dia.
O que é o ITBI e quem paga
O ITBI é o imposto municipal cobrado quando um imóvel muda de dono por compra e venda (inclusive permuta). Quem paga é o comprador. Herança e doação não pagam ITBI: nesses casos incide o ITCMD, que é do Estado de Santa Catarina.
A base de cálculo é o **valor de mercado** do imóvel, não o valor venal do IPTU. Se a prefeitura entender que o valor declarado ficou abaixo do mercado, pode cobrar a diferença.
Três simulações reais em Florianópolis
**1. Apartamento de R$ 800.000 pago à vista** 2% de R$ 800.000 = **R$ 16.000** de ITBI.
**2. O mesmo apartamento com R$ 400.000 financiados pelo SFH** - Parte financiada com redução: R$ 259.540,29 × 0,5% = R$ 1.297,70 - Restante (entrada + financiado acima do limite): R$ 540.459,71 × 2% = R$ 10.809,19 - Total: **R$ 12.106,89**, cerca de **R$ 3.893 a menos** que à vista.
**3. Apartamento residencial de R$ 200.000 para morar** Abaixo de R$ 206.266,96 e usado como moradia: **isento de ITBI**, desde que cumpra as condições da prefeitura.
Lançamento na planta: atenção à base
Em imóveis em construção, a regra de Florianópolis considera o imóvel com terreno e construção. Por isso, quem compra na planta deve pedir ao vendedor ou à construtora, antes de assinar, como e quando o ITBI será calculado e cobrado. Isso evita surpresa no fim da obra.
E em São José, Palhoça e Biguaçu?
Cada cidade tem sua própria lei de ITBI, com reduções diferentes para financiamento e habitação popular. Os números variam entre fontes não oficiais, então nossa recomendação é simples: **confirme a alíquota e as reduções direto na prefeitura** da cidade do imóvel antes de fechar a conta. Em Biguaçu, por exemplo, a guia é solicitada no Pró-Cidadão ou nos serviços on-line da prefeitura.
Além do ITBI: o que entra no orçamento
1. **Escritura** no tabelionato de notas (tabela de emolumentos do TJSC). 2. **Registro** no cartório de registro de imóveis. 3. **Certidões** do imóvel e dos vendedores. 4. **Avaliação do banco**, se for financiar. 5. **Laudêmio**, em alguns imóveis em terreno de marinha.
Uma regra prática: reserve de **3% a 5% do valor do imóvel** para esses custos, e peça orçamento ao cartório antes de assinar.
Checklist antes de assinar
- Confirme se o imóvel se encaixa na isenção ou na redução do SFH.
- Declare o valor real da compra.
- Peça a matrícula atualizada e confira se o vendedor tem autorização para vender.
- Em lançamentos, peça por escrito como o ITBI será cobrado.
- Guarde a guia paga: o tabelionato só lavra a escritura com ela quitada ou com a parcela em dia.
Em resumo
Em Florianópolis, em 2026, o ITBI é de 2%, cai para 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 259.540,29 e é isento para imóvel residencial de moradia até R$ 206.266,96. Em São José, Palhoça e Biguaçu, confirme as regras na prefeitura. A ZINUM IMÓVEIS acompanha cada etapa da compra, da escolha do imóvel até a escritura. Fale com a gente pelo WhatsApp ou veja os imóveis disponíveis no catálogo.
*Este conteúdo é informativo e não substitui a consulta à prefeitura, ao cartório ou a um advogado.*